Πότε επιτρέπονται οι εξώσεις και πώς αλλάζει η διαδικασία – Τι προβλέπει ο νέος νόμος για τα ενοίκια

Μια μεγάλη αλλαγή έρχεται στην αγορά ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2026. Με νέα ρύθμιση που θεσπίστηκε, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ανακτούν τα ακίνητά τους πολύ πιο γρήγορα και με λιγότερη ταλαιπωρία, χωρίς να χρειάζεται να περιμένουν μήνες – ή και χρόνια – για δικαστικές αποφάσεις. 

Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου», όπως ονομάζεται το νέο εργαλείο, φιλοδοξεί να βάλει τέλος στην ταλαιπωρία των εκμισθωτών που συχνά εγκλωβίζονταν σε χρονοβόρες διαδικασίες. Παράλληλα όμως, το κράτος διασφαλίζει την προστασία των ενοικιαστών, οι οποίοι θα έχουν τουλάχιστον έξι μήνες στη διάθεσή τους πριν χρειαστεί να αποχωρήσουν, καθώς και τη δυνατότητα να ζητήσουν παράταση για σοβαρούς λόγους.

Η ΠΟΜΙΔΑ , με στόχο να ξεκαθαρίσει το νέο τοπίο, συνέταξε έναν πρακτικό οδηγό με 15 ερωτήσεις και απαντήσεις, που εξηγεί βήμα-βήμα τι αλλάζει, ποια είναι τα δικαιώματα και ποιες οι υποχρεώσεις κάθε πλευράς.

Τι αλλάζει στην πράξη

1. Θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να «πετούν έξω» ενοικιαστές μέσα σε 1-2 μήνες;

Όχι. Η νέα διαδικασία απλώς επιταχύνει την επιστροφή του ακινήτου στον ιδιοκτήτη όταν λήξει η μίσθωση. Ταυτόχρονα, προβλέπει αυστηρές δικλίδες προστασίας για τους ενοικιαστές, όπως προθεσμία ειδοποίησης και δυνατότητα ένστασης.

2. Πώς αποδεικνύεται ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης;

Από το συμβόλαιο μίσθωσης, την ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ, ή – για νέες μισθώσεις – από τον νόμο που ορίζει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Για παλιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, χρειάζεται εξώδικη πρόσκληση από τον ιδιοκτήτη.

3. Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης αν δεν επιθυμεί την ανανέωση της μίσθωσης;

Πρώτα αποστέλλει εξώδικη πρόσκληση μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη λήξη. Αν η μίσθωση είναι παλιά και αορίστου χρόνου, μπορεί να την κοινοποιήσει οποτεδήποτε, αλλά και πάλι πρέπει να περάσει τρίμηνο πριν ξεκινήσει η διαδικασία.

4. Αν ο ενοικιαστής δεν φύγει, τι γίνεται;

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τον «πετάξει έξω» αυθαίρετα. Αντί για χρονοβόρα αγωγή, θα προσφεύγει στη νέα «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου», που εκδίδεται γρήγορα, χωρίς ακροαματική διαδικασία.

Η νέα διαδικασία βήμα-βήμα

• Η αίτηση για έκδοση διαταγής θα συντάσσεται από τον δικηγόρο του εκμισθωτή και θα εξετάζεται από πιστοποιημένο δικηγόρο που ορίζεται τυχαία από τη Γραμματεία του Πρωτοδικείου. Εκείνος έχει δέκα ημέρες να ελέγξει τα έγγραφα και, αν όλα είναι νόμιμα, εκδίδει τη διαταγή.
• Ο ενοικιαστής ειδοποιείται και έχει 15 εργάσιμες ημέρες για να καταθέσει ανακοπή, ενώ η εκτέλεση της διαταγής μπορεί να γίνει μόνο μετά από δύο μήνες.
• Συνολικά, ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες στη διάθεσή του – τρεις από την προειδοποίηση και άλλους τρεις από τη διαδικασία – πριν χρειαστεί να αποχωρήσει.

Αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι, μπορεί να ζητήσει και περαιτέρω παράταση μέσω δικαστικής προσφυγής.

Προστατεύονται οι ενοικιαστές;

Ναι. Η νέα ρύθμιση δεν εξομοιώνει τους νομοταγείς ενοικιαστές με τους κακοπληρωτές. Αντιθέτως,

1. αυξάνει την προθεσμία ειδοποίησης σε τρεις μήνες (έναντι ενός στις περιπτώσεις μη πληρωμής ενοικίων),
2. δίνει διπλάσιο χρόνο πριν την εκτέλεση της διαταγής,
3. και επιτρέπει ένσταση και προσωρινή αναστολή για όσους αντιμετωπίζουν πραγματικά προβλήματα.

Γιατί κρίθηκε αναγκαία η αλλαγή

Η λήξη μιας μίσθωσης δεν σήμαινε ποτέ στην πράξη ότι ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πάρει πίσω το ακίνητό του. Οι καθυστερήσεις, οι αναβολές και οι πολυετείς δίκες είχαν μετατρέψει τη διαδικασία σε εφιάλτη, καθιστώντας πολλούς ιδιοκτήτες απρόθυμους να ξανανοικιάσουν τα σπίτια τους.

Η νέα ρύθμιση επαναφέρει την ισορροπία:

• προστατεύει τους ενοικιαστές από αιφνίδιες εξώσεις,
• δίνει στους ιδιοκτήτες ένα σαφές, σύντομο και νόμιμο πλαίσιο ανάκτησης της περιουσίας τους,
• και αποσυμφορεί τα δικαστήρια από υποθέσεις που χρονίζουν.

Πώς μπορεί να αλλάξει την αγορά

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η νέα διαδικασία θα ενθαρρύνει πολλούς ιδιοκτήτες να βγάλουν ξανά στην αγορά κλειστά σπίτια που κρατούσαν «παγωμένα» λόγω φόβου ταλαιπωρίας. Αυτό σημαίνει περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα και, ενδεχομένως, αποσυμπίεση των ενοικίων.

«Η ιδιοκτησία πρέπει να έχει αρχή και τέλος – όχι μόνο φορολογικές υποχρεώσεις», τονίζει χαρακτηριστικά η ΠΟΜΙΔΑ.

Τι ΔΕΝ αλλάζει

Η νέα ρύθμιση δεν επιτρέπει πρόωρη καταγγελία μίσθωσης για λόγους ιδιοκατοίκησης ή πώλησης του ακινήτου. Ο ελάχιστος συμβατικός χρόνος των τριών ετών παραμένει απαραβίαστος, προστατεύοντας τους ενοικιαστές από αυθαίρετες καταγγελίες.

Συμπέρασμα : Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» έρχεται να βάλει τέλος σε μια χρόνια παθογένεια της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Επιταχύνει τις διαδικασίες, διασφαλίζει τα δικαιώματα και των δύο πλευρών και ανοίγει τον δρόμο για μια πιο υγιή και ισορροπημένη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.